Qu'est-ce que le Golden Visa de Dubaï ?
Lancé en 2019 et réformé en 2022 pour abaisser les seuils d'accès, le Golden Visa des Émirats Arabes Unis est un permis de résidence longue durée (10 ans) accordé aux investisseurs étrangers, entrepreneurs, talents exceptionnels et étudiants méritants.
Pour les investisseurs immobiliers francophones, c'est la voie la plus directe : acheter un bien d'une valeur minimale de 2 millions AED (≈ 545 000€) dans une zone freehold ouverte aux étrangers suffit à déclencher l'éligibilité.
Conditions d'éligibilité détaillées
1. Investissement immobilier
- Valeur minimale : 2 000 000 AED (≈ 545 000€ au taux juin 2026)
- Le bien doit être situé dans une zone freehold (Marina, Downtown, JVC, Business Bay, Palm, etc.)
- Enregistré au DLD (Dubai Land Department)
- Prêt hypothécaire accepté : la valeur nette (prix – prêt restant) doit dépasser 2M AED
- Les biens off-plan sont éligibles si enregistrés au OQOOD (registre DLD des projets en cours)
- Plusieurs biens peuvent être cumulés pour atteindre le seuil
2. Membres de famille inclus
- Conjoint(e) marié(e)
- Enfants célibataires (sans limite d'âge si non mariés)
- Parents (sous certaines conditions)
- Employés de maison (maximum 1 par membre de famille)
Étapes pour obtenir le Golden Visa
Acquisition du bien immobilier
Achat d'un ou plusieurs biens dans une zone freehold pour un total de 2M AED minimum. Signature du contrat de vente et paiement des frais DLD (4% du prix).
Obtention du titre de propriété (Title Deed)
Enregistrement du bien au DLD et obtention du Title Deed (acte de propriété officiel). Ce document est la pièce maîtresse de la demande de Golden Visa.
Demande de préapprobation ICA
Soumission du dossier à l'ICA (Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs & Port Security) via le portail en ligne ICP.gov.ae ou via un agent agréé AMER.
Visite médicale et biométrie
Examen médical dans un centre agréé MOHAP (test sanguin + radiographie pulmonaire). Enregistrement des données biométriques (empreintes, photo).
Émission du Golden Visa et Emirates ID
Délivrance du Golden Visa (tampon passeport) et de l'Emirates ID (carte d'identité résidente). Délai total : 2 à 6 semaines selon la charge administrative.
Coûts administratifs complets
| Frais | Montant (AED) | Montant (€) |
|---|---|---|
| Frais de dossier ICA | 2 750 | ≈ 750€ |
| Visite médicale | 320 | ≈ 90€ |
| Emirates ID | 170 | ≈ 50€ |
| Assurance médicale (obligatoire) | 800 – 1 500/an | ≈ 220 – 410€ |
| Total estimé (par personne) | 4 040 – 4 740 | ≈ 1 100 – 1 300€ |
Golden Visa et fiscalité : ce que ça change vraiment
Le Golden Visa ne change pas automatiquement votre résidence fiscale. Pour devenir résident fiscal aux EAU (et bénéficier du 0% d'impôt), vous devez passer plus de 183 jours par an aux EAU et rompre votre domicile fiscal français (démarches FISC, résiliation de liens forts en France).
Si vous restez résident fiscal en France tout en ayant le Golden Visa, vos revenus locatifs de Dubaï restent imposables en France selon la convention fiscale Franco-EAU de 1989 (IR + PS = jusqu'à 62,2%).
Zones freehold éligibles au Golden Visa
Les principales zones où les étrangers peuvent acheter en pleine propriété (freehold) :
- Dubai Marina — Prime, liquidité maximale, idéal pour revente
- Downtown Dubai & Business Bay — Centre névralgique, forte demande locative
- Palm Jumeirah — Ultra-prestige, rendement 5-6% mais plus-value forte
- Jumeirah Village Circle (JVC) — Meilleur rapport qualité/prix, rendement 7-9%
- Dubai Creek Harbour — Quartier en développement, potentiel de plus-value 20-30%
- DIFC, Jumeirah Lake Towers (JLT) — Profil business et finance
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